房地产白银时代依然与经济关联系很大

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  投融资-项目融资:都说2015年房地产市场进入了白银时代,但是去年我国一线城市的房价却贵的令人咂舌,整个2015年中,房地产的投资达到9万多亿,在整个国家投资里面是非常重要的一个产业;而去年整个中国房地产的销售额达到12.8495亿平方米,相当于平均每人0.9平方米。因此各界普遍认为,房地产行业的动向和走势,对于中国的经济有很大的关联性。

  在3月25日下午的博鳌论坛之“房地产:从黄金十年到白银十年”分论坛上,经济学家们热烈讨论中国房地产的未来到底在哪里,面对一线城市的火爆和三四线城市的冷清,房地产到底怎么走?

  中国房地产开发集团理事长孟晓苏指出,房地产目前存在着“冰火两重天”的问题,一方面是三四线城市存在大量的库存,库存到2月份有7.39亿平方米,今年以来又增加了两千多万平方米的库存,主要是在三四线城市;另外一方面,一线城市的房价上涨速度令人瞠目结舌。

  孟晓苏接受《第一财经日报》记者采访时表示:“上海、深圳的房价奇高,这既是前几年持续低迷的结果,倒退三四年,他们的房价曾经下降和低迷,现在是一种反弹。但这也是长期限购的结果,限购限制了生产,要怎么办呢?一方面要加大供应,另一方面马上供应来不及,采取‘继续打麻药’的办法继续限制措施,只是临时的。当前来看,这种政策不能不出,但是过分依赖,将会给后续带来更大的麻烦。一线城市房价总体还是应当上升的,我们希望是稳中有升,而不是暴涨暴跌。”

  经济学家保育钧认为,资源的配置太多的掌握在政府的手里面,造成了今天中国房地产市场的冰火两重天的局面,要改变这个局面,除了调控政策,也包括在整个的体制上做一些调整,不至于把一线城市跟三四线城市之间的机会,如医疗等方方面面的差别变得那么大。包括上北大、清华的比例全国各地也是差别很大的。“这个是一个很重要的体制和政策方面的问题。造成了刚才孟总讲到的冰火两重天的局面。”保育钧说。

  秦朔朋友圈创始人秦朔接受记者采访时说:“楼市调控政策应该包括两点。第一,不用去管房价的顶,而是要在底部做好保障、扩大保障的范围。政府不应该规定市民要交5年社保才能买房,只要在这个城市工作了1~2年并交税,就应该有买房的权利。政府应该在保障方面更多倾向于这类人群,也就是底部扩大,减少往上的压力。第二,政府要考虑是否要对投资、投机需求采取铁律,让他们在这个市场中挣不了钱。德国就是这样,2015年6月1日修订了最新的租房法,三年之内涨房租10%就是犯罪。所以德国的房价跟中国的制造一样便宜,德国首都柏林的均价每平方米1.62万人民币,最贵的慕尼黑均价每平方米2.5万人民币。但德国人专心做制造,他们的制造跟中国的房价一样贵。事实上,如今信息查询非常方便,谁有多少套房一查就知。但在中国,房地产的既得利益者太多了。”

  经济学家贾康认为,房地产市场要双轨统筹,一个是市场轨,一个是保障轨。“这两个轨的统筹是非常复杂的,机制的配套,怎么样成为一个理性供给管理。非常简单的,中国前几年这么多的经验教训在一起,我们认为政府发挥得作用首先要托底,要稳定低端的收入成员,让他们住有所居。这条路怎么走通?应对亚洲金融危机的时候,当时意识到了,提出搞经济适用房。以后衍生出十几种五花八门的名堂,觉得不行,现在收拢到保障轨从棚户区开始,主打两种形式,一种是公租房,一种叫共有产权房。我觉得这样比过去,政府至少认识上有进步了。”

  贾康进一步指出,如果政府以后用全社会的力量加以引导,托好了保障轨,剩下的市场轨,应该更多地做好市场竞争。靠供给方面的高水平比拼,来吸引市场上有消费能力的人的需求。“那商品房的具体供给,应该就是允许有多种多样的不同的偏好和特定的设计,政府不要在里面指手划脚,一会管这个一会管那个。这里面当然还有一个问题,就是商品房的地皮也是自然垄断的,这些有限的地皮,谁拿到谁垄断。那么怎么办呢?这里面还要有一个通盘考虑之下的供地的方案,能够瞻前顾后。还有一个,在大城市的中心区,比较早的建立一个(房屋)持有环节税负调节的机制,美国、日本、欧洲国家无一例外,必须考虑建立直接税制的房地产税。这个遏制房地产的泡沫,是有一定作用的。这个不是决定性的,是辅助性的,是必选的。”

  保育钧认为,用主观愿望代替客观规律是不行的,鼓励人们到三四线城市去,这是一厢情愿的事情,实际当中是做不到的。“因为现在权利资源配置,都在北京,所以大家都到北京去;机会最多的地方是深圳,大家都跑到深圳去。要给三四线城市创造机会,他们才会去。现在我们往往最大的问题是政府的主观愿望,你说好不好?好,但是违背客观规律。现在大家骂房地产开发商,这也不对。房地产开发商对于中国的房地产市场贡献非常大的。现在中国城镇化56.1%,他们的贡献很大。”

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